Piespiedu nomas reforma

• Likumiskās zemes lietošanas tiesības aizstāj piespiedu nomu pakāpeniski no 2022. gada sākuma. Ja 2022. gada 1. janvārī nav spēkā esoša zemes nomas līguma (vai tiesas nolēmuma), bet ir zināma lietošanā esošā zemes platība un zeme nepieder publiskai personai, likumisko zemes lietošanas tiesību darbība sākas ar 2022. gada 1. janvāri.
• Likumiskās zemes lietošanas tiesības regulē likums, un to īstenošanai nav nepieciešama līguma slēgšana.
• Vienoties par dažādiem jautājumiem ir iespējams, ja ir pušu saskanīga griba. Ja vienošanās nav iespējama, ir piemērojami likuma noteikumi.
• Likumiskā lietošanas maksa ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ja 4% gadā ir mazāk par 50 EUR, lietošanas maksa ir 50 EUR gadā.
• Minimālā lietošanas maksa 50 EUR gadā nav jāreizina ar zemes vai būves kopīpašnieku skaitu.
• Ja zemes īpašnieks ir zināms, sasniedzams un ir zināma lietošanā esošās zemes platība, maksas samaksa ir jānodrošina ēkas īpašniekam pašam, negaidot, kad zemes īpašnieks uzsāks kādas darbības. Proti, ēkas īpašnieks pats aprēķina maksas apmēru un nodrošina tās samaksu atbilstoši likumā noteiktajiem termiņiem.
• Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā ir vēlams dzīvokļu īpašniekiem sazināties ar pārvaldnieku un kopībai pieņemt lēmumus par to, kā tiks īstenotas likumiskās zemes lietošanas tiesības.
• Ja dzīvokļa īpašnieks vai būves kopīpašnieks nemaksā savu maksas daļu, tam papildus ir jāatbild par šādām izmaksām – kopīpašnieka identificēšana, maksas daļas aprēķināšana un paziņošana par neizpildītu saistību.
• Likumiskā maksa ir maksājama par katru ceturksni uz priekšu. Ir iespējams vienoties par citiem maksāšanas termiņiem, ja abas puses to vēlas. Ja konkrētajā gadījumā likumiskās lietošanas tiesības stājas spēkā 2022. gada 1. janvārī, minētajā datumā ir jānodrošina samaksa par attiecīgā gada pirmo ceturksni.
• No 2022. gada 1. janvāra nedz nomas maksa piespiedu nomā, nedz likumiskā lietošanas maksa netiek aplikta ar pievienotās vērtības nodokli.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā 3 posmos, atkarībā no situācijas:

• 2022. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2023. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2024. gada 1. janvārī dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atsavinātas publiskas personas) zemes

            Likumisko zemes lietošanas tiesību galvenā atšķirība no piespiedu nomas attiecībām ir tā, ka likumiskās zemes lietošanas tiesības ir noteiktas likumā un to izpildei nav vajadzīgs pušu starpā noslēgts līgums. Tādējādi tiek mainīts pats koncepts. Līdz šim likums tikai paredzēja, ka starp pusēm pastāv noma, un prasīja tām vienoties par nomas maksu, lietošanā esošās zemes platību un visiem citiem jautājumiem. Tas radīja situāciju, kad iesaistītās puses atrodas pastāvīgā konfliktā par to, uz kādiem noteikumiem savstarpējās attiecības balstīt.

            Līdz ar Piespiedu nomas reformas ieviešanu šāds stāvoklis pamatā tiek novērsts. Pušu tiesības un pienākumus, kā arī maksas apmēru turpmāk nosaka likums. Zemes un patstāvīgās būves īpašnieks var vienoties par dažādiem jautājumiem, ja tiem ir savstarpēja sapratne un šāda vēlme. Tomēr vienošanās vairs nav nepieciešama, lai attiecības varētu īstenot. Proti, vienošanās ir iespēja, nevis nepieciešamība.

            Vienlaikus, lai dalītā īpašuma tiesiskās attiecības nodrošinātu līdzsvaru starp būves un zemes īpašniekiem, Piespiedu nomas reforma paredz daudz aktīvāku būves īpašnieka iesaisti savu pienākumu izpildē.

            Līdz šim, no vienas puses, regulējums paredzēja pārāk augstu maksu par zemes lietošanu. Savukārt, no otras puses, regulējums savā ziņā bija labvēlīgs pret tādiem būves īpašniekiem, kas izvairās no dalītā īpašuma jautājumu risināšanas. Šādos gadījumos būves īpašnieks gūst visu labumu no zemes lietošanas, jo to jau lieto, bet var bez papildu sekām ilgstoši izvairīties no savu pienākumu izpildes. Minētais rada nelabvēlīgas sekas zemes īpašniekam (tas nezin, kādu zemes daļu var lietot pats, nesaņem maksu, bet maksā nodokļus, saņem sodus par būves īpašnieka pārkāpumiem). Zemes īpašnieka grūtības attiecību īstenošanā ir arī bijis arguments, kādēļ maksai par zemes lietošanu būtu jābūt lielākai. Tādējādi veidojas situācija, kad maksas daļu, kas ir attaisnojama, ja būves īpašnieks izvairās no savu pienākumu izpildes, maksā arī tādu būvju īpašnieki, kas savus pienākumus aktīvi pilda.

            Piespiedu nomas reformas mērķis ir noteikt taisnīgu maksu par zemes lietošanu tieši attiecībā uz tām personām, kas labticīgi pilda savus pienākumus. Ja daļu no maksas veido sarežģītais juridiskais stāvoklis un tā risināšanas iespējas, šī stāvokļa atrisināšana ļauj ar to saistīto maksas daļu neparedzēt. Lai to nodrošinātu, Piespiedu nomas reforma paredz nelabvēlīgas sekas gadījumos, kad būves īpašnieks nepamatoti nepilda savus pienākumus.

            Vienlaikus ir gadījumi, kuros arī zemes īpašnieki ilgstoši nepilda savus pienākumus, kas esošā regulējuma ietvaros rada sekas būves īpašniekam (tiek prasīta nomas maksa par 10 gadiem, netiek saskaņoti būvdarbi, kas ir nepieciešami būves ekspluatācijai). Arī zemes īpašniekam Piespiedu nomas reforma paredz samazināt iespējas radīt nelabvēlīgas sekas otrai pusei, izvairoties no savu pienākumu izpildes (paredzot 3 gadu noilgumu maksas prasījumiem, kā arī būves īpašnieka tiesības, kas nav jāsaskaņo ar zemes īpašnieku).

            Tādējādi Piespiedu nomas reforma veido taisnīgu situācijas noregulējumu, bet neatalgo vienas puses pasivitāti uz otras puses rēķina.

Vienīgais no pamatjautājumiem, kuru nebija iespējams atrisināt ar likumisko zemes lietošanas tiesību ieviešanu, ir lietošanā esošās zemes platības noteikšana. Tā kā šobrīd lielākajā daļā dalītā īpašumā gadījumu jautājumam par lietošanā esošās zemes platību būtu jābūt atrisinātam, Piespiedu nomas reforma fundamentālas izmaiņas šajā aspektā neparedz.

Jautājumā par lietošanā esošo zemes platību ir dažādas situācijas:

• likums paredz zemes platību vai procesu tās noteikšanai;[1]
• likums šajā jautājumā neko neparedz, un īpašniekiem ir jāvienojas par platību vai jālūdz to noteikt vispārējās jurisdikcijas tiesai.

Piespiedu nomas reforma attiecībā uz dažādajiem gadījumiem paredz:

• ja likums nosaka lietošanā esošo zemes platību vai tās noteikšanas procesu, tā arī turpmāk ir uzskatāma par lietošanā esošo zemes platību;
• ja likums neregulē platības jautājumu, bet pusēm ir bijusi vienošanās par šo platību vai pušu strīdu ir izšķīrusi tiesa, noteiktā zemes platība paliek spēkā arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās;
• ja likums neregulē platības jautājumu un puses to nav risinājušas, par platību pusēm ir jāvienojas vai jāvēršas tiesā strīda izšķiršanai.

            Ievērojot minēto, visos gadījumos, kuros lietošanā esošās zemes platības jautājums ir ticis risināts, noteiktā platība arī paliek spēkā likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Savukārt t.s. neregulētajos gadījumos, ja puses vēl nav risinājušas platības jautājumu, tām ir jāatrisina šis jautājums, pirms ir iespējams pilnvērtīgi īstenot savas tiesības likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Piespiedu nomas reforma paredz, ka platības noteikšanai ir piemērojami funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas principi.[2] Lai sagatavotu zemes plānus iespējamiem platības risinājumiem, pusēm ir jāvēršas pie mērniecības jomas speciālistiem.

            Svarīgi! Piespiedu nomas reforma paredz prezumpciju – ja neregulētā gadījumā puses nav vienojušās par lietošanā esošās zemes platību, līdz prasības celšanai tiesā uzskatāms, ka būves īpašnieks lieto visu zemes vienību, uz kuras atrodas būve.

            Nepieciešamība pēc specifiska risinājuma izriet no vēsturiskā stāvokļa dalītā īpašuma gadījumos – būves īpašnieks lieto zemi visu laiku, neatkarīgi no tā, vai jautājums par platību ir atrisināts. Kamēr šāds stāvoklis pastāv, zemes īpašnieks nezin, kādu zemes daļu tas var lietot pats, vienlaikus nezinot, par kādu daļu tas saņems zemes lietošanas maksu. Šobrīd, ja par to ir strīds, šis jautājums tiek atrisināts, tikai stājoties spēkā tiesas nolēmumam.

            Prezumpcija kopā ar 3 gadu noilgumu ir paredzēta, lai līdzsvarotā veidā risinātu stāvokli, kad puses ilgstoši nerisina dalītā īpašuma tiesisko attiecību pamatjautājumus, kas rada ievērojamas sekas abām pusēm. Prezumpcijas esamība rada būves īpašniekam interesi uzņemties iniciatīvu šo jautājumu risināt (arī būves īpašnieks var vērsties tiesā, lai tā noteiktu lietošanā esošās zemes platību). Savukārt zemes īpašnieka interesi pēc iespējas ātri šo jautājumu risināt nodrošina apstāklis, ka Piespiedu nomas reforma paredz 3 gadu noilgumu prasījumam par maksas samaksu.

            Prezumpcija ir piemērojama tikai tādām attiecībām, kur jautājums par platību nav risināts, un tikai par periodu no 2022. gada 1. janvāra. To nevarēs attiecināt uz laika posmu pirms likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās. Tādējādi tā neradīs papildu sekas visos gadījumos, kuros īpašnieki savlaicīgi rīkosies šī jautājuma risināšanā. Tāpat arī jāuzsver jau minētais, ka šādi gadījumi būs reti, jo piespiedu nomas attiecības ir pastāvējušas jau vairāk nekā 25 gadus, kuros šis jautājums pušu starpā ir bijis jārisina.

            Apkopojot minēto Piespiedu nomas reformas kontekstā, zemes jautājumam ir divi pamata stāvokļi:

• ja lietošanā esošās zemes platība ir zināma, tā paliek spēkā un puses var īstenot savas tiesības un pienākumus likumiskās zemes lietošanas tiesībās, kad tās stājas spēkā konkrētajā gadījumā;
• ja lietošanā esošā zemes platība nav zināma, tas ir pirmais risināmais jautājums. Lietošanā esošā zeme ir likumisko lietošanas tiesību priekšmets, bez kura šīs attiecības nevar funkcionēt. Jautājumu risināt var vienojoties vai izšķirot strīdu tiesā.

[1] Funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšana likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” ietvaros vai likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 12. panta pirmajā daļā noteiktais.

[2] Likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 28. pants.

            Piespiedu nomas reforma paredz, ka likumiskā lietošanas maksa ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības, bet ne mazāka par 50 EUR gadā. Reforma paredz arī samaksas termiņus – ja nav citas vienošanās, maksa ir maksājama par katru ceturksni uz priekšu. Proti, 1. janvārī ir jāveic samaksa par gada 1. ceturksni.

            Minimālā lietošanas maksa tika paredzēta, jo pastāv gadījumi, kuros lietošanā atrodas neliela zemes daļa un procentuāls maksas apmērs ir tik mazs, ka nav lietderīgi prasīt to izpildīt. Tādējādi veidojas situācijas, kad viena persona lieto citas personas nekustamo īpašumu, par to neko nemaksājot. Šāds stāvoklis ir netaisnīgs un vienlaikus arī nemotivē būves īpašnieku risināt dalītā īpašuma jautājumu (piemēram, vienojoties, ka zemes stūris, uz kura atrodas tā būve, tiek nodalīts un atsavināts būves īpašniekam).

            Minimālā maksa ir noteikta uz dalītā īpašuma gadījumu, nevis uz personu skaitu, kas ir īpašnieki vienam dalītā īpašuma gadījumam (kopīpašuma gadījumā). Minimālā maksa risina tos gadījumus, kur zemes vērtība ir tik maza, ka procentuāla atlīdzība nevar būt taisnīga, ņemot vērā to, ka pusēm ir jāiesaistās šo attiecību īstenošanā. Tādējādi, ja būvei vai zemei ir daudzi kopīpašnieki (tai skaitā dzīvokļa īpašnieki), minimālā maksa nenozīmē, ka katram dzīvokļa īpašniekam ir jāmaksā vismaz 50 EUR gadā vai katram zemes kopīpašniekam ir jāsaņem vismaz 50 EUR gadā. Maksa ir 4% gadā no vienas būves īpašnieka (vai to kopuma) viena zemesgabala īpašniekam (vai to kopumam). Kad 4% ir mazāk par 50 EUR gadā, maksa ir 50 EUR gadā. Ja būve vai zeme ir kopīpašumā, attiecīgi katrs maksā maksas daļu, kas atbilst tam piederošo domājamo daļu proporcijai, un katrs saņem daļu, kas atbilst tam piederošo domājamo daļu proporcijai. Jautājumu par attiecību īstenošanas grūtībām, kad tajās ir iesaistīts liels personu skaits, risina būves īpašnieka pienākums nodrošināt maksas samaksu un papildu atbildība, ja būves īpašnieks nepilda savas saistības. Šāds koncepts tika veidots, lai neizveidotos situācija, kad kopīpašnieku skaita dēļ maksas apmērs par gadu var vairākas reizes pārsniegt pašas zemes vērtību.  

            Maksas apmēru nosaka likums, tādēļ tās samaksai vairs nav nepieciešama atsevišķa vienošanās.[1] Tādejādi jau pats likums nodibina pietiekami konkretizētu saistību, kas ir izpildāma, un tās izpildīšanai nav jāgaida, kad zemes īpašnieks vērsīsies pie ēkas īpašnieka, veiks aprēķinus un izrakstīs tam rēķinu vai veiks citas darbības. Ja zemes īpašnieks ir zināms un sasniedzams, kā arī lietošanā esošās zemes platība ir zināma, tieši būves īpašniekam ir jānodrošina maksas samaksa. Samaksas termiņa nepamatota nokavēšana veido parādnieka nokavējumu,[2] kam ir papildu sekas. Parādnieka nokavējums nevar iestāties, ja pats zemes īpašnieks nav sasniedzams, izvairās no komunikācijas vai nepieņem saistības izpildījumu (tas ir kreditora nokavējums).

            Piespiedu nomas reforma neaizliedz iespēju pusēm vienoties par citu maksas apmēru (mazāku vai lielāku) vai iespēju zemes īpašniekam atteikties arī no minimālās maksas saņemšanas. Ja pusēm ir savstarpēji saskanīga griba, tās var vienoties par citu maksas apmēru arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās. Tomēr nevienu pusi nevar piespiest vienoties par ko citu, kā likumā paredzēto – ja vienošanās nav, puses saista tas, ko paredz likums.

            Kopīpašuma gadījumos (daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, garāžu būves kopīpašumā) Piespiedu nomas reforma paredz kopīpašnieka, kas nepilda savas saistības, papildu atbildību par izmaksām, kas veidojas:

• noskaidrojot kopīpašnieka identitāti;
• veicot aprēķinus par konkrētā kopīpašnieka maksas daļu;
• paziņošanu par nepieciešamību izpildīt savu saistību.

           Stiprināt būves kopīpašnieka pienākumu nodrošināt maksas samaksu ir nepieciešams, lai 4% maksu varētu atzīt par taisnīgu dažādos dalītā īpašuma gadījumos un vienoti noteikt likumā. Nenoliedzami pastāv milzīga atšķirība tiesību īstenošanas grūtībās atkarībā no tā, vai maksa ir jāsaņem no 1 būves īpašnieka (1 personas) vai no 250 būves kopīpašniekiem par katra maksas daļu. Vienlaikus paša zemes lietojuma vērtību tas nekādā veidā nemaina. Līdz ar to Piespiedu nomas reforma paredz būves īpašniekiem iespēju maksāt taisnīgu maksu par zemes lietošanu, ja tie savu pienākumu izpilda. Savukārt papildu mantiskas sekas attieksies tikai uz tiem, kas savas saistības nepilda.

            Alternatīva šādam regulējumam būtu bijusi noteikt minimālo maksu uz katru dalītā īpašumā iesaistīto personu, kas radītu problēmu, ka maksa par zemi gadā atsevišķos gadījumos sasniegtu vai pārsniegtu zemes kopējo vērtību. Tāpat arī nav iespējams noteikt procentuālu maksas apmēru, kas visos gadījumos būtu taisnīgs, ja maksa ietver zemes īpašnieka nepieciešamību vērsties pie katra būves kopīpašnieka (kuru skaits dažādos gadījumos ir no diviem līdz vairākiem simtiem).       Vienīgā iespēja izveidot regulējumu, kas ļauj maksāt zemes lietojuma vērtībai maksimāli pietuvinātu maksu, ir izslēgt kopīpašuma stāvokļa ietekmi uz saņemamo maksas apmēru. Tas tiek panākts ar pienākumu būves kopīpašniekiem organizēt iekšējos procesus saistību izpildei vai vismaz katram pašam pēc savas iniciatīvas izpildīt savu saistības daļu. Proti., tie, kas paši ir gatavi aprēķināt un uzpildīt savu saistību, maksā tik, cik vērtīgs ir zemes lietojums. Savukārt tie, kas ignorē saistību esamību, maksā arī par to, ka kādam citam ir tie jāatrod, jāveic aprēķini un jāatgādina par saistības esamību.

            Ievērojot minēto, Tieslietu ministrija aicina dalītā īpašumā iesaistītās personas izvērtēt katra attiecīgo situāciju kontekstā ar Piespiedu nomas reformas spēkā stāšanās laiku. Tajos gadījumos, kur 2022. gada 1. janvārī nav spēkā nomas līgums (piemēram, ir beidzies tā termiņš), būves īpašniekam 1. janvārī ir jānodrošina likumiskās maksas samaksa par 2022. gada 1. ceturksni. Nozīmīgu reformu gadījumos nav iespējami pārejas posmi, kas neradītu domstarpības, tādēļ Tieslietu ministrija aicina dalītā īpašumā esošās personas komunicēt savā starpā, lai veiksmīgi pielāgotos nomas reformas izmaiņām.

[1] Kadastrālās vērtības par visiem nekustamajiem īpašumiem ir publicētas Valsts zemes dienesta tīmekļa vietnē: https://www.kadastrs.lv/

[2] Civillikuma 1651. – 1668. pants.

          Saeima 2021. gada 23. novembrī pieņēma likumu “Par valsts budžetu 2022. gadam”. Kopā ar budžeta likumu tika pieņemts arī likums “Grozījumi Pievienotās vērtības nodokļa likumā”, kas cita starpā paredz noteikt, ka ar PVN netiek aplikta likumiskā zemes lietošanas maksa. Šādas pašas izmaiņas minētais likums paredz arī attiecībā uz piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, sākot no 2022. gada 1. janvāra.

            Ievērojot minēto, par nomas vai likumisko maksu par zemes lietošanu no 2022. gada 1. janvāra nav maksājams PVN, neatkarīgi no tā, vai pušu attiecības regulē līgums, tiesas nolēmums, vai attiecībā uz konkrēto gadījumu stāsies spēkā likumiskās zemes lietošanas tiesības.

            Jautājumi par dzīvojamās mājas pārvaldnieka, dzīvokļu īpašnieku, to kopības un trešo personu (tai skaitā zemes īpašnieku) savstarpējo mijiedarbību, tiesībām, pienākumiem un atbildību pēdējos gados ir ļoti aktuāli.

            Vēsturiski daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā tieši pret mājas pārvaldnieku varēja vērst prasību gan par nomas attiecību sastāvdaļu noteikšanu, gan arī prasījumu izpildi, lai arī pārvaldnieks kā pilnvarotā persona nav piespiedu nomas attiecību subjekts. Tālāk pārvaldnieks vērsās pret dzīvokļu īpašniekiem par katra īpašnieka saistību daļas izpildi. Šī prakse nav aktuāla, kopš Augstākā tiesa dzīvokļu īpašnieku kopību ir atzinusi par tiesību subjektu.[1]

            Vienlaikus dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvērtīga darbība tiesību sistēmā vēl ir jāiedzīvina. Šobrīd Saeimā izskatīšanā atrodas vairāki likumprojekti dzīvojamo māju pārvaldīšanās jomā, kas paredz gan iedzīvināt kopības kā tiesību subjekta statusu, gan veikt citas izmaiņas regulējumā attiecībā uz to, kā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās tiek organizēta saistību izpilde. Kamēr notiek aktīva tiesību un judikatūras attīstība, no juridiskās perspektīvas daudzi jautājumi ir tādi, uz kuriem nepastāv viennozīmīgu atbilžu. Tādējādi šobrīd tiesību piemērotājiem ir pašiem jārod risinājumi tajos jautājumos, kas ir neskaidri.

            Aplūkojot situāciju daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās dalītā īpašuma tiesisko attiecību kontekstā, šobrīd lielākais jautājums ir, vai kāds ir atbildīgs par mājas kopīpašnieku iekšējo procesu organizēšanu nomas attiecību īstenošanā. Proti, vai pārvaldniekam ir pienākums iekasēt nomas maksājumus no dzīvokļu īpašniekiem (arī veikt aprēķinus, lai to izdarītu) un nodot maksu zemes īpašniekam. Atbilstoši Augstākās tiesas praksei, pārvaldniekam nav tāda pienākuma, ja tas darbojas uz pilnvarojuma pamata un nav šādu pienākumu uzņēmies. Vienlaikus šis jautājums ir neskaidrs tajos gadījumos, kur mājas īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un to pārvaldīšanu nodrošina pašvaldība saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.

            Attiecībā uz pašu saistību izpildi un parādu piedziņu pastāv virkne juridisku nianšu, bet šobrīd pamatmodeļi varētu būt divi:

• trešā persona par saistību pilnīgu izpildi vēršas pret dzīvokļu īpašnieku kopību kā tiesību subjektu. Kopība izpilda saistības no kopības mantas un par saistību izpildi vēršas pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas savu saistības nav pildījuši;
• persona vēršas tieši pret dzīvokļa īpašnieku, kurš nav izpildījis savu saistības daļu.

            Aplūkojot minētos modeļus Piespiedu nomas reformas kontekstā, jāuzsver jau minētais par uzsvaru uz ēkas īpašnieka pienākumu izpildi un to, ka likumiskā maksa neietver visu kopīpašnieku identificēšanu, aprēķinu veikšanu un paziņošanu par pienākumu samaksāt savu likumiskās maksas daļu. Tādējādi abi aprakstītie modeļi var darboties arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās:

• ja kāds dzīvokļa īpašnieks nepilda savu saistības daļu, zemes īpašnieks varētu vērsties pret kopību ar prasību par pilnīgu saistību izpildi no kopības mantas. Šādā gadījumā papildu izmaksas (par identificēšanu, paziņošanu) tas nevarētu prasīt, jo tiesiskās attiecības tas risinātu ar vienu personu (kopību kā tiesību subjektu). Kopība vērstos pret attiecīgajiem dzīvokļu īpašniekiem, kas nepildīja savu saistības daļu, un varētu prasīt segt arī likumā paredzētās papildu izmaksas (jo izmaksas radījušo darbu būtu veikusi kopība vai pilnvarojusi kādu to veikt). Kopības atbildību par visu saistību izpildi šādā konceptā pamatotu tas, ka mājas ekspluatācija nevar notikt, lietojot tikai zemes domājamo daļu, visai lietošanā esošajai zemei ir jābūt ēkas īpašnieku rīcībā, jo tā netiek lietota individuālās daļās;
• ja kāds dzīvokļa īpašnieks nepilda savu saistības daļu, zemes īpašnieks varētu vērsties arī tieši pret dzīvokļa īpašnieku, prasot arī atbildību par papildu izmaksām (jo izmaksu veidojošo darbu būtu veicis zemes īpašnieks).

         Abos konceptos dzīvokļa īpašnieka atbildības apjoms nemainās, mainās tikai tiesību realizācijas ķēde.

         Ņemot vērā visu minēto, Tieslietu ministrija aicina daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekus komunicēt savā starpā un ar pārvaldnieku, lai risinātu jautājumu par to, kā tiks izpildītas saistības likumiskās zemes lietošanas tiesībās. Tieslietu ministrijas ieskatā visoptimālākais risinājums esošajā situācijā ir pilnvarot pārvaldnieku organizēt likumiskās maksas maksājumu iekasēšanu, glabāšanu un nodošanu zemes īpašniekam, kā arī tā informēšanu par tiem dzīvokļa īpašniekiem, kas savas saistības nepilda. Tādā veidā tiktu centralizēta maksājumu veikšana un katram dzīvokļa īpašniekam nebūtu individuāli jāveic aprēķini par savu maksas daļu un savas saistības daļas izpildi, bet tas notiktu kopā ar pārējiem pakalpojumiem, ko dzīvokļa īpašnieks saņem mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas ietvaros.

            Tāpat arī ir svarīgi sekot līdzi izmaiņām Dzīvokļa īpašuma un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, jo, ņemot vērā jautājuma aktualitāti un neskaidrības, ir sagaidāms, ka šajās politikas jomās izmaiņas būs.

• Personai piederoša būve (piemēram, garāža) atrodas uz valstij piederošas zemes. Kā tiek risinātas dalītā īpašuma tiesiskās attiecības līdz 2024. gada 1. janvārim?

            Līdz 2024. gada 1. janvārim pušu tiesiskās attiecības nemainās un tiek risinātas kā līdz šim, saskaņā ar Ministru kabineta 2018. gada 19. jūnija noteikumiem Nr. 350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi”. Līdz 2024. gadam tiks izstrādāti jauni Ministru kabineta noteikumi, kas cita starpā paredzēs arī gadījumus, kuros valsts prasa maksu, kas ir mazāka par likumā noteikto.

• Zemes nomas līgums starp zemes un būves īpašnieku beidzas 2022. gada 1. jūnijā. Kurā brīdī šāda gadījumā stājas spēkā likumiskās zemes lietošanas tiesības?

            Pārejas regulējums tika izstrādāts, paredzot jaunā regulējuma spēkā stāšanos jaunā gada sākumā. Šāds koncepts tika veidots, ņemot vērā to, ka bija paredzētas izmaiņas nodokļu likumos (PVN), kā arī to, ka parasti līgumi tiek slēgti ar termiņu līdz gada beigām. Tajos gadījumos, kad līguma termiņš iestājas starp 2022. gada sākumu un beigām, saskaņā ar pārejas regulējuma pieņemto redakciju [1] likumiskās zemes lietošanas tiesības sāks darboties 2023. gada 1. janvārī. Tieslietu ministrija aicina šādos gadījumos iesaistītās puses vienoties par līguma termiņa pagarināšanu līdz 2022. gada beigām, lai nebūtu jārisina strīds par piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām periodā no līguma termiņa beigām līdz 2023. gada 1. janvārim.

• Zemes nomas līguma termiņš ir 2021. gada 31. decembris. Kas šādos gadījumos notiek ar dalītā īpašuma attiecībām?

            Šādā situācijā uz likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās brīdi dalītā īpašumā esošo personu attiecības neregulēs spēkā esošais līgums vai tiesas spriedums. Tādējādi šādā situācijā nav arī tiesiskās paļāvības, ko aizsargāt (iemesls, kādēļ regulētiem gadījumiem ir gada pārejas posms), jo būtībā tiktu aizsargātas tiesības strīdēties vai tiesāties par attiecību noregulējumu viena gada ietvaros. Līdz ar to šajos gadījumos no 2022. gada 1. janvāra puses atrodas likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Tas nozīmē, ka 1. janvārī ir jānodrošina 1. ceturkšņa likumiskās maksas samaksa. Vienlaikus personas var vienoties gan par citu maksas apmēru, gan par citiem samaksas termiņiem, ja tām ir saskaņota griba. Atšķirība ir tā, ka vienošanās notiktu likumisko zemes lietošanas tiesību, nevis piespiedu nomas attiecību ietvaros.

• Spēkā esošais zemes nomas līgums paredz mazāku maksu nekā 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Vai Piespiedu nomas reforma paredz, ka no 2023. gada šādā gadījumā būs iespējams tikai maksāt likumā paredzēto 4% maksu (maksa paaugstināsies)?

            Piespiedu nomas reforma neliedz vienoties par citu maksas apmēru (lielāku vai mazāku), kas ir praksē sastopami gadījumi dažādu pēc pušu ieskatiem svarīgu iemeslu dēļ. Arī no 2023. gada šādos gadījumos būs iespējams vienoties par mazāku maksas apmēru, ja zemes īpašnieks tam piekrīt. Tomēr, ja zemes īpašniekam vairs nav gribas prasīt mazāku maksu, to nevarēs piespiest vienoties par maksu, kas ir mazāka par likumā paredzēto.

            Tāpat arī pastāv iespēja vienoties par lielāku maksu nekā likumā paredzētā. Šī iespēja ir modelēta tādiem gadījumiem, kad uz zemes īpašnieka zemes atrodas gan tam pašam, gan citām personām piederošas būves un personu kopums lieto konkrēto teritoriju. Šādās situācijās, piemēram, ja zemes īpašnieks ar saviem resursiem uztur visu kopējo teritoriju (zāles pļaušana, sniega tīrīšana, piekļuves ceļu uzturēšana utt.), var būt gadījumi, kuros patstāvīgās būves īpašnieks piekrīt maksāt lielāku maksu, lai tam nebūtu jānodrošina savas lietošanā esošās zemes atsevišķa uzturēšana.

• Vai zemes īpašnieks var atteikties no minimālās maksas iekasēšanas?

            Likumiskās maksas samaksas pienākums ir saistība uz likuma pamata. Saistība paredz kreditora puses tiesību saņemt izpildījumu. Bet civiltiesībās nav instrumentu (nav arī jābūt), kas liktu personai realizēt savas tiesības. Persona var arī atteikties no izpildījuma. Tā kā likumiskās zemes lietošanas tiesības iekļaujas civiltiesībās un ir pakļautas to vispārējiem konceptiem, zemes īpašnieks var atteikties arī no minimālās maksas saņemšanas. Ir gan skaidrs, ka šādi gadījumi nebūs bieži, jo to pamatā nebūs saimnieciski apsvērumi, bet gan zemes īpašnieka personiskie ieskati.

• Par piespiedu nomas attiecībām nekad nav bijis noslēgts līgums un arī tiesā strīds nav izšķirts. Vai ar likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanos izbeidzas visi prasījumi par piespiedu nomu pagātnē?

            Civillikuma 3. pants aizsargā iegūtas tiesības, un tās nevar patvaļīgi atņemt. Piespiedu nomas reforma neietekmē iegūtas tiesības par pagājušu laika periodu (tikai nākotni, kas citādi būtu netaisnīgi pret vienu vai otru pusi un ko citādi nebūtu iespējams mainīt).

            Šādā situācijā no 2022. gada 1. janvāra sāktos likumisko zemes lietošanas tiesību darbība. Vienlaikus noilguma ietvaros (3 vai 10 gadi) zemes īpašnieks vēl varēs risināt jautājumu par attiecību noregulējumu un saistību izpildi par pagājušo periodu piespiedu nomas attiecību ietvaros. Strīdu un prasījumu realizācija par piespiedu nomas laiku beigsies tad, kad šādiem prasījumiem būs iestājies noilgums.

• Dalītā īpašumā esoša būve atrodas uz 3 dažādiem zemesgabaliem (katram zemesgabalam atvērts savs zemesgrāmatas nodalījums). Kā šādos gadījumos ir piemērojama likumiskā maksa?

            Ja viena patstāvīga būve atrodas uz 3 citiem nekustamiem īpašumiem (zemesgabaliem), ir runa par 3 dalītā īpašuma tiesiskām attiecībām (par katru vienu būvi uz vienas zemes ir viena tiesiska attiecība). Savukārt, ja uz viena zemesgabala atrastos 5 būvju īpašumi, būtu piecas dalītā īpašuma attiecības (katram būvju īpašuma īpašniekam ar zemes īpašnieku).

            Ievērojot minēto, ja ir 3 tiesiskas attiecības, katrā no tām patstāvīgi ir piemērojamas likumiskās zemes lietošanas tiesības. Tas nozīmē, ka katras zemes īpašniekam ir jāsaņem maksa 4% apmērā no būves īpašnieka lietošanās esošās zemes (konkrētā zemesgabala ietvaros) kadastrālās vērtības gadā. Savukārt, ja attiecībā uz kādu no zemesgabaliem 4% ir mazāk nekā 50 EUR, likumiskā maksa ir 50 EUR gadā attiecībā uz to konkrēto attiecību. Ja visos gadījumos procentuālā likumiskā maksa ir mazāka par 50 EUR gadā, būves īpašniekam ir jāmaksā 50 EUR gadā par katra zemesgabala lietošanu.

• Zeme, uz kuras atrodas būve, pieder 15 personām kopīpašumā. Vai katrs no zemes kopīpašniekiem var prasīt minimālo likumisko maksu, ja tam pienākošās maksas daļa ir mazāka par 50 EUR gadā?

            Minimālā lietošanas maksa nav atkarīga no attiecībās iesaistīto īpašnieku skaita. Ja tāda situācija pastāvētu, tas ļautu patvaļīgi reizināt maksas apmēru bez ierobežojumiem (ar nolūku atsavinot domājamās daļas un veidojot lielu skaitu kopīpašnieku) arī tādās konstrukcijās, un maksas apmērs gadā vairākas reizes pārsniegtu lietošanā esošās zemes vērtību. Būtu arī gadījumi, kur šāda situācija veidotos dabiski (Latvijā būvju kopīpašnieku skaits retos gadījumos ir vairāki simti, tāpat arī reizēm viens būvju īpašums atrodas uz 6-7 zemesgabaliem, kas katrs var būt kopīpašumā).

            Ievērojot minēto, neatkarīgi no kopīpašnieku skaita par katru dalītā īpašuma gadījumu zemes īpašnieks var prasīt tikai tādu maksu, ko paredz likums (4% vai 50 EUR gadā, kad 4% nesasniedz 50 EUR).

• Dalītā īpašumā esoša zeme pieder vairākām personām kopīpašumā. Kā rīkoties būves īpašniekam, ja daži zemes kopīpašnieki nav sasniedzami (būves īpašnieks nevar nodrošināt tiem pienākošās maksas daļas samaksu)?

            Būves īpašnieks nevar būt atbildīgs par zemes īpašnieka pasivitāti. Ja zemes īpašnieks nav sasniedzams, tas ir kreditora nokavējums, par ko atbildīgs ir pats kreditors. Šādos gadījumos būves īpašnieks var izpildīt samaksas pienākumu attiecībā uz tiem zemes kopīpašniekiem, kas ir sasniedzami, un 3 gadus glabāt atlikušo maksas daļu (lai to nodotu zemes īpašniekiem, ja tie kļūst sasniedzami). Pēc 3 gadiem samaksas pienākums par attiecīgo laika periodu noilgst. Proti, ja zemes īpašnieks 10 gadus nav sasniedzams, maksu tas varēs prasīt tikai par pēdējiem 3 gadiem (vai zemes kopīpašnieks savu maksas daļu).

            Šādos gadījumos būtu ieteicams arī zemes kopīpašniekiem vienoties par centralizētu maksas saņemšanu, piemēram, pilnvarojot vienu no kopīpašniekiem saņemt maksu no būves īpašnieka.

[1] Likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 42. panta otrā daļa.