Atsavināšanas process tiek uzsākts ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par tā uzsākšanu. Lēmums jāpieņem ar vairāk kā pusi dzīvokļu īpašnieku balsīm “par”. Pēc dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu pieņemšanas dzīvokļu īpašniekiem ir jāvēršas vietējā pašvaldībā ar iesniegumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu, kuram pievienojams dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtais lēmums.
Šāds lēmums ir tiesisks pamats pašvaldībai pieņemt lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu.
Ar atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa soļiem uzskatāmā veidā var iepazīties šeit.
Vai divu dzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki arī var izmantot Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma (turpmāk – Izbeigšanas likums) regulējumu? Un, lai būtu skaidrība, – vai to var izmantot privatizētas viendzīvokļa mājas īpašnieks?
Atbilstoši likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 1. panta 1. punktam daudzdzīvokļu māja ir dzīvojamā māja, kurā saskaņā ar mājas inventarizācijas plānu ir vairāk nekā viens dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai neapdzīvojamā telpa, un mājai funkcionāli piederīgās palīgēkas un būves.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās māja Izbeigšanas likuma izpratnē ir daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kura ir patstāvīgs īpašuma objekts, atrodas uz citai personai piederošas zemes un ir privatizēta saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību un kuras sadale dzīvokļa īpašumos ir reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.
Līdz ar to Izbeigšanas likuma izpratnē daudzdzīvokļu dzīvojamā māja sastāv no vismaz diviem dzīvokļa īpašumiem, ir privatizēta saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” vai likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, ir patstāvīgs īpašuma objekts, ir sadalīta dzīvokļu īpašumos un atrodas uz citai personai piederošas zemes saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta 1.–4. punktu.
Jā, iespēja izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pastāvēja arī pirms Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās, kā arī turpina pastāvēt tā spēkā esamības laikā kā alternatīva iespēja izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, iesaistītajām personām savstarpēji vienojoties.
Šādu brīvprātīgu vienota nekustamā īpašuma izveidošanu daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās ir kavējis galvenokārt lielais iesaistīto personu skaits un nespēja panākt vienošanos, kā arī tas, ka nereti funkcionāli nepieciešamā zeme sastāv no vairākiem zemes gabaliem ar dažādiem zemes īpašniekiem.
Piemēram, Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piektajā daļā ir noteikts: lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, “par” jānobalso visiem dzīvokļu īpašniekiem. Tas nozīmē: jo vairāk dzīvokļa īpašumu mājā, jo mazāka iespēja panākt vienbalsību jautājumā par zemes izpirkšanu. Turklāt jāņem vērā, ka pusēm jāvienojas arī par izpirkšanas procesa administratīvo izmaksu segšanu.
Tieslietu ministrijas rīcībā nav datu par to, cik piespiedu dalīto īpašumu daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās tikuši izbeigti, pašiem mājas un zemes īpašniekiem savstarpēji vienojoties.
Tomēr saskaņā ar Tieslietu ministrijas datiem par situāciju 2022. gada 24. martā piespiedu dalītajā īpašumā Latvijā atradās 3544 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kurās ir 129 918 dzīvokļu īpašumi.
Tā kā piespiedu dalītajā īpašumā joprojām atrodas ļoti daudz ēku, var secināt, ka šo saistību izbeigšana vienošanās ceļā nav ievērojami sekmējusies.
Saskaņā ar likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 1. panta 11. punktu privatizācija ir darbību kopums, kuru rezultātā valsts vai pašvaldību daudzdzīvokļu mājās esošos dzīvokļus, neapdzīvojamās telpas, mākslinieku darbnīcas, viendzīvokļa un daudzdzīvokļu mājas iegūst īpašumā fiziskās un juridiskās personas.
Ņemot vērā privatizācijas procesa gaitā sasniedzamo rezultātu, privatizācijas process ir noslēdzies ar brīdi, kad fiziskajai vai juridiskajai personai zemesgrāmatā uz privatizēto objektu nostiprinātas īpašuma tiesības.
Saskaņā ar Izbeigšanas likuma 1. panta 3. punktu, lai daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ietilptu šā likuma tvērumā, tai ir jābūt privatizētai saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību, kā arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā jābūt reģistrētai tās sadalei dzīvokļa īpašumos.
Ievērojot minēto, daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kuras privatizācijas process ir uzsākts, bet nav pabeigts, neietilpst Izbeigšanas likuma tvērumā.
Atsavināšanas tiesības var izmantot privatizētās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki neatkarīgi no tā, vai tie ir sākotnējie īpašnieki, kas īpašuma tiesības uz dzīvokļa īpašumu ieguvuši privatizācijas ceļā, vai personas, kas to ieguvušas īpašumā jau pēc privatizācijas procesa noslēgšanās.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācija norisinājās visā Latvijas Republikas teritorijā, līdz ar to piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības starp privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem un zemes īpašniekiem pastāv gan pilsētās, gan pagastos un Izbeigšanas likums nekādā veidā neizdala tā piemērošanas tvērumu pēc dalītā īpašuma teritoriālās atrašanās vietas.
Lai konstatētu, vai konkrēts dalītais īpašums ietilpst Izbeigšanas likuma tvērumā, ir būtiski konstatēt piespiedu dalītajā īpašumā esošās mājas un zemes atbilstību šādiem nosacījumiem:
Piespiedu dalītā īpašuma ēka:
- daudzdzīvokļu māja (sastāv vismaz no diviem dzīvokļa īpašumiem);
- privatizēta saskaņā ar Privatizācijas likumu, likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju”, likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”;
- patstāvīgs īpašuma objekts;
- ir sadalīta dzīvokļu īpašumos;
- atrodas uz citai personai piederošas zemes saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta 1.–4. punktu.
Piespiedu dalītā īpašuma zemes gabals:
- pilnībā vai daļēji sakrīt ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu;
- uz to zemes reformas laikā tika atjaunotas īpašuma tiesības bijušajiem īpašniekiem un to mantiniekiem vai ko bijušie īpašnieki vai to mantinieki atsavinājuši citām personām vai tas ir mantots;
- personas īpašuma tiesībām uz šādu zemi ir jābūt nostiprinātām zemesgrāmatā.
Zemes vienības daļu, kas sakrīt ar dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu un kas pieder publiskai personai, izpirkt saskaņā ar Izbeigšanas likumu nav iespējams.
Izbeigšanas likuma normas attiecināmas tikai uz to ar funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu sakrītošo zemes daļu, kas atbilst iepriekšminētajam piespiedu dalītā īpašuma zemes gabalam, savukārt jautājums par publiskai personai piederošas zemes zem privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atsavināšanu risināms saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma vai likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteikumiem.
Vai Izbeigšanas likums pieļauj daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem izmantot atsavināšanas tiesību attiecībā uz tādu zemes gabalu, kas iepriekš bijis privatizēts, bet vēlāk no šīs daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma daļas (Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta izpratnē) tika atrauta šī privatizētā zemes gabala domājamā daļa un nostiprināta citai, ar daudzdzīvokļu māju nesaistītai personai? Vai Izbeigšanas likums ir piemērojams gadījumos, kad daži dzīvokļu īpašnieki jau iepriekš ir izpirkuši domājamās daļas no dzīvojamajai mājai nepieciešamā zemes gabala?
Tieslietu ministrijas ieskatā Izbeigšanas likuma tvērumā nav tiesiskas nozīmes apstāklim, ka daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki ir daļēji izpirkuši visus vai vienu no funkcionāli nepieciešamajiem zemes gabaliem vai privatizētā zemes gabala daļa vēlāk nodalīta no daudzdzīvokļu mājas, nostiprinot īpašuma tiesības uz privatizēto zemes gabalu ar daudzdzīvokļu dzīvojamo māju nesaistītām personām.
Izpirkt domājamās daļas no dzīvojamajai mājai nepieciešamā zemes gabala vienmēr ir bijušas dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai arī Tieslietu ministrija dažādās diskusijās ir vērsusi sabiedrības uzmanību uz to, ka šāds tiesiskais risinājums nav drošs, ņemot vērā, ka zeme un ēka nekļūst par vienotu nekustamo īpašumu. Proti, zeme netiek pievienota ēkai, līdz ar to gan zeme, gan ēka, ir patstāvīgi nekustamie īpašumi, kas civiltiesiskajā apritē ir savstarpēji nesaistīti, kas konkrētajā situācijā radījusi sarežģītāku nekustamo īpašumu īpašnieku struktūru, piemēram, vienam no dzīvokļu īpašniekiem zaudējot īpašumtiesības uz sev piederošajiem patstāvīgajiem nekustamajiem īpašumiem – dzīvokļa īpašumu un zemes domājamajām daļām, kura vietā iestājas divi dažādi īpašnieki.
Tātad, ja iestājušies Tieslietu ministrijas identificētie riski gadījumos, kad daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki izpērk zemes domājamās daļas un iesaistītajām personām ir jārēķinās ar tiesiskajām sekām šādās situācijās, kurās ēka un zeme nav vienots īpašums. Vēršam uzmanību, ka Izbeigšanas likums nav izstrādāts ar mērķi specifiski risināt tādas situācijas, kad ēkas īpašnieki jau ir izpirkuši atsevišķu daļu no zemes. Tieši tādēļ, lai nodrošinātu visas zemes izpirkšanu un pievienošanu ēkai (vienota nekustamā īpašuma izveidošanu), Izbeigšanas likuma normas pieprasa pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par atsavināmās zemes (minētā likuma 1.panta 1.punkts) izpirkšanu, nevis kādas domājamās daļas no zemes zem ēkas iegūšanu īpašumā. Tādējādi Izbeigšanas likuma piemērošanā nav tiesiskas nozīmes tam, ka dzīvokļu īpašniekiem pieder arī atsevišķas zemes domājamās daļas, ja dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma domājamo daļu apmērs šādai zemei nesakrīt ar attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās zemes domājamo daļu.
Tieslietu ministrijas ieskatā gadījumā, ja daļa no zemes un ēkas īpašniekiem sakrīt (ēkas īpašnieks un zemes īpašnieks kādā daļā ir viena un tā pati persona), tad, izmaksājot atsavināšanas cenu, var ņemt vērā Civillikuma vispārējo regulējumu, piemēram, par prasījuma un parādnieka sakritumu, un ieskaitu.
Lūgts izdarīt izmaiņas Izbeigšanas likumā, ņemot vērā, ka ar šo likumu tiek aizskartas personu tiesības, kurām netiek paredzēta iespēja izbeigt piespiedu dalīto īpašumu arī gadījumā, ja uz citai personai piederošas zemes atrodas būve, kas nav privatizēta daudzdzīvokļu māja.
Izbeigšanas likuma tvērumā ietilpst daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas (sastāv no vismaz diviem dzīvokļa īpašumiem), kas privatizētas saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumu „Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” un likumu „Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, ir patstāvīgs īpašuma objekts, ir sadalītas dzīvokļu īpašumos un atrodas uz citai personai piederošas zemes saskaņā ar likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta pirmās daļas 1.-4.punktu (piespiedu dalītais īpašums).
Izstrādājot minēto likumu, likumdevējs apzināti piešķīris prioritāru būtiskumu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai daudzdzīvokļu mājās, jo piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana un vienota nekustamā īpašuma izveidošana Civillikuma 968. panta izpratnē jau šobrīd ir teorētiski tiesiski iespējama, tomēr gadījumos, kuros tajā ir iesaistīts liels personu skaits, praktiski nerealizējama.
Daudzdzīvokļu māju gadījumā piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās ir iesaistīts liels skaits personu. Pastāvot lielam iesaistīto personu skaitam, pusēm bieži ir grūti vai pat neiespējami vienoties arī par piespiedu nomas attiecībām. Tas izskaidrojams jau, pirmkārt, ar to, ka daudzdzīvokļu mājas gadījumā lēmuma pieņemšana attiecībā uz jautājumiem, kas skar piespiedu nomu, ir jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma prasības par kvoruma nepieciešamību. Līdz ar to bieži vien nav iespējams panākt dzīvokļu īpašnieku vienprātību jautājumos, kas skar piespiedu nomu, kas noved pie rezultāta, ka nav iespējams noslēgt arī nomas līgumu ar zemes īpašnieku. Tas savukārt rada papildus apgrūtinājumu zemes īpašniekam, proti, lai panāktu vienošanos par piespiedu nomas līguma noteikumiem, zemes īpašnieks ir spiests vērsties ar attiecīgu prasību tiesā pret dzīvojamās mājas īpašniekiem.
Prioritātes piešķiršana piespiedu dalītā īpašuma, kurā iesaistītas privatizētās daudzdzīvokļu dzīvojamo mājas, gadījumiem gan nenozīmē to, ka likumdevējs neapzinās, ka piespiedu dalītā īpašuma problemātika joprojām pastāv arī citos gadījumos.
Atbilstoši Izbeigšanas likuma 7. panta pirmajai un otrajai daļai atsavināšanas cenu aprēķina Valsts zemes dienests un to veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa.
Savukārt saskaņā ar Izbeigšanas likuma 3. panta otro daļu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki un zemesgabala īpašnieks, savstarpēji vienojoties, var noteikt no šā likuma atšķirīgus piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas noteikumus, ciktāl tas nav pretrunā ar šā likuma mērķi un ir vērsts uz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Ja piespiedu dalīto īpašumu starp daudzdzīvokļu dzīvojamo māju un zemesgabalu izbeidz uz savstarpējas vienošanās pamata, tad to izbeigšanai nav piemērojama šajā likumā noteiktā kārtība.
No minētā izriet, ka vienoties par citu zemes atsavināšanas cenu Izbeigšanas likuma tvērumā nav iespējams, tomēr Izbeigšanas likums neaizliedz piespiedu dalītajā īpašumā esošu daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem pašiem vienoties ar zemes īpašnieku par zemes izpirkšanu, tajā skaitā, vienojoties par pusēm vēlamu zemes atsavināšanas cenu. Tomēr jāņem vērā, ka atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piektajai daļai, lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, nepieciešams, lai „par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki, proti, nepieciešams vienbalsīgs daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku balsojums.
Kur iedzīvotāji var noskaidrot savas mājas pašreizējā zemes gabala parametrus – platību, robežas, kadastrālo vērtību, īpašnieku skaitu? Kurš no mājas var pieprasīt šādu informāciju? Vai tas jāuzzina, pirms dzīvokļu īpašnieku kopība lemj par zemes izpirkšanu?
Izbeigšanas likuma pamatprincips ir tāds, ka tiek atsavināta zeme zem mājas, kas noteikta kā dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem funkcionāli nepieciešamais zemes gabals nav nekas svešs, ņemot vērā, ka dzīvokļu īpašnieki funkcionāli nepieciešamā zemes gabala īpašniekam/īpašniekiem maksā piespiedu nomas maksu (šobrīd – zemes likumiskās lietošanas maksa) par šīs zemes platības izmantošanu.
Tomēr jāņem vērā, ka pašvaldība var pārskatīt funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu.
Dzīvokļu īpašniekiem minētā informācija pašiem nav jāiegūst. Izbeigšanas likums veidots tā, lai pēc iespējas atvieglotu iesaistīto privātpersonu veicamās darbības. Kā jau minēts iepriekš, atsavināšanas tiesību izmantošanas procesā dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem divi lēmumi:
- lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu;
- lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Pirmais lēmums ir konceptuāls, un tas ir pamats tam, lai iesaistītās institūcijas veiktu darbības, kas nepieciešamas atsavināmās zemes identificēšanai, reģistrēšanai, cenas noteikšanai utt.
Dzīvokļu īpašniekiem precīza informācija par atsavināmo zemi tiek darīta zināma ar Valsts zemes dienesta paziņojumu par atsavināmo zemi un tās atsavināšanas cenu. Paziņojumā tiek norādīta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zemes gabalu, atsavināmo zemi un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašumiem, atsavināšanas cena un tās sadalījums u. c.
Līdz ar to pirms lēmuma par atsavināšanas tiesību izmantošanu (kas attiecas uz konkrētu atsavināmo zemi) dzīvokļu īpašnieku rīcībā ir visa nepieciešamā informācija par atsavināmo zemes gabalu un tā cenu. Proti, lai pēc būtības varētu tikt pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par to, vai konkrētu atsavināmo zemi izpirkt, dzīvokļu īpašniekiem pašiem nav jāmeklē nekāda informācija par platību, robežām un kadastrālo vērtību, jo to dzīvokļu īpašniekiem paziņos Valsts zemes dienests.
Bet, ja jautājuma būtība ir par personas brīvprātīgu vēlmi noskaidrot dzīvojamajai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešamā zemes gabala parametrus nesaistīti ar Izbeigšanas likuma regulējumu (pirms tajā noteikto tiesību izmantošanas uzsākšanas), tad tā platību, ja tas vēl nav zināms, var noskaidrot attiecīgajā pašvaldībā.
Savukārt funkcionāli nepieciešamā zemes gabala aptuveno atsavināšanas cenu dzīvokļu īpašnieki var aprēķināt arī paši.
Piemēram, ja kopējā zemes gabala platība ir 1000 m2 un tā kadastrālā vērtība ir 5000 eiro, tad funkcionāli nepieciešamā zemes gabala 250 m2 platībā kopējā atsavināšanas cena ir 1250 eiro. Attiecīgi katram dzīvokļa īpašniekam maksājamā summa veidosies, dalot atsavināšanas cenu ar dzīvokļa īpašumā ietilpstošo būves domājamo daļu. Piemēram, ja dzīvokļa īpašumā ietilpstošās būves domājamā daļa ir 560/2030, tad dzīvokļa īpašuma īpašniekiem atsavināšanas cenas izdevumi būs 344,83 eiro.
Ņemot vērā, ka Izbeigšanas likums attiecas tikai uz tādiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem, kuros privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrodas uz privātpersonai piederošas zemes, dzīvokļu īpašniekiem, lai konstatētu atbilstību Izbeigšanas likuma tvērumam, var nākties pārbaudīt zemes īpašnieka statusu (publiska persona vai privātpersona) zemesgrāmatā vai datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv. Ņemot vērā, ka piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību ietvaros starp zemes īpašniekiem un dzīvokļu īpašniekiem pastāvējušas zemes nomas tiesiskās attiecības, gadījumi, kuros daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieki joprojām nav informēti par to, vai zemes īpašnieks ir publiska persona vai privātpersona, varētu būt reti.
Ja piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesā ir iesaistīta valsts vai pašvaldība (publiska persona) kā zemes īpašnieks un daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki, tad jāievēro Publiskas personas mantas atsavināšanas likums un likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.
Ko nozīmē 6. pantā minētais: “Kad pašvaldības lēmums par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai lēmums par funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšanu kļuvis neapstrīdams.” Kas un kādā gadījumā to var apstrīdēt? Kad lēmums kļūst neapstrīdams?
Pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai tā pārskatīšanu ir administratīvais akts, un tas ir apstrīdams saskaņā ar Administratīvā procesa likumu, ja kāda zemes īpašnieka vai dzīvojamās mājas īpašnieka ieskatā pašvaldības lēmums aizskar viņa tiesības un intereses.
Administratīvo aktu ir tiesības apstrīdēt adresātam, trešajai personai, Administratīvā procesa likuma 29. pantā minētajam tiesību subjektam un privātpersonai, kuras tiesības vai tiesiskās intereses attiecīgais administratīvais akts ierobežo un kura administratīvajā procesā nav bijusi pieaicināta kā trešā persona. Administratīvo aktu var apstrīdēt viena mēneša laikā no tā spēkā stāšanās dienas vai viena gada laikā no tā spēkā stāšanās dienas, ja administratīvajā aktā nav norādes par tā apstrīdēšanas kārtību (kur un kādā termiņā to var apstrīdēt).
Lēmums (administratīvais akts) kļūst neapstrīdams, ja tas minētajā termiņā nav ticis apstrīdēts.
Ņemot vērā, ka pēc atsavināšanas tiesību izmantošanas zeme (funkcionāli nepieciešamais zemes gabals) tiek atsavināta no zemes īpašnieka, ir svarīgi, ka tās atsavināšanas process tiek virzīts tālāk tikai tad, kad šāds lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vairs nevar mainīties (tostarp, ja par to radies strīds un to izvērtējusi tiesa).
Paredzēts, ka zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā iesaistās pēc tam, kad Valsts zemes dienests ir noteicis un reģistrējis atsavināmo zemi, aprēķinājis tās cenu un nosūtījis daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu. Kā jau minēts, no šā paziņojuma izdošanas dienas skaitāms sešu mēnešu termiņš, kurā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības vērsties pie zvērināta tiesu izpildītāja.
Zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā piedalās ar mērķi iespēju robežās sekot līdzi tam, lai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums tiktu pieņemts korekti un nepastāvētu risks, ka, piemēram, kāds dzīvokļa īpašnieks tiesā apstrīd kopības lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu. Tādēļ Izbeigšanas likumā paredzēts, ka bez zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnes kopsapulces dalībnieki nevar pieņemt lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Tāpat zvērināts tiesu izpildītājs atsavināšanas tiesību izmantošanas procesā nodrošina naudas līdzekļu apriti depozīta kontā, kas ir atvērts Valsts kasē. Papildus tam arī gadījumos, kad uz atsavināmo zemi ir nostiprināta hipotēka, zvērināts tiesu izpildītājs aizsargā to personu tiesības, kurām par labu hipotēka nostiprināta.
Dzīvokļu īpašnieku kopība, pieņemot lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu, vienlaikus var pilnvarot personu veikt darbības, kas saistītas ar procesa īstenošanu. Pilnvarot kādu personu minēto darbību veikšanai vai ne – tas jāizvēlas pašai dzīvokļu īpašnieku kopībai.
Nenoliedzami praksē konkrētas personas pilnvarošana atvieglos saziņu un procesa norisi gan dzīvokļu īpašnieku kopībai, gan procesā iesaistītajām institūcijām.
Tomēr atsavināšanas tiesību izmantošanas process veidots, rēķinoties ar to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība var nebūt pilnvarojusi pārstāvi procesa virzīšanai. Tā, piemēram, Izbeigšanas likumā paredzēts, ka pieteikumu zvērinātam tiesu izpildītājam lietas ievešanai var iesniegt gan daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona, gan vismaz viens dzīvokļa īpašnieks. Tāpat dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu ar zvērinātu tiesu izpildītāju var saskaņot gan dzīvokļu īpašnieki, gan to pilnvarota persona.
Dzīvokļu īpašnieku kopībai kā tiesību subjektam Izbeigšanas likumā paredzēti divi obligāti veicamie uzdevumi – jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu un lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Zemes atsavināšanas process norit vairākos posmos, un katrā no tiem atsevišķas darbības var ietekmēt procesa ilgumu.
1. Atsavināmās zemes identificēšana (atsavināšanas tiesību izmantošanas uzsākšana)
Process pašvaldībā
Funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana var aizņemt līdz trīs gadiem (lēmumu par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu pašvaldība pieņem sešu mēnešu laikā no dzīvojamās mājas īpašnieku iesnieguma par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu saņemšanas, savukārt, ja tajā konstatēts, ka funkcionāli nepieciešamais zemes gabals jāpārskata, tad process var ilgt līdz diviem gadiem un sešiem mēnešiem).
Ja funkcionāli nepieciešamais zemes gabals nav jāpārskata, tad šī stadija var noslēgties jau pēc sešiem mēnešiem.
Tomēr jāņem vērā, ka pašvaldības lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai tā pārskatīšanu ir administratīvais akts, tādēļ to atbilstoši Administratīvā procesa likumam var apstrīdēt.
Tā kā administratīvais process var turpināties arī tiesā, procesa ilgums vispār nav prognozējams.
Šeit arī jānorāda, ka Rīgas pilsētas pašvaldība jau ir sākusi pārskatīt nepieciešamo zemes gabalu platību kvartālu robežās un kādā daļā tas ir izdarīts vēl pirms Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās, līdz ar to daudzos gadījumos daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals būs ticis pārskatīts līdz Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās brīdim.
Sākotnējais process Valsts zemes dienestā
Pēc tam, kad pašvaldības lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu kļuvis neapstrīdams, Valsts zemes dienests nosaka un reģistrē atsavināmo zemi, kā arī sagatavo un nosūta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu.
Atsavināmās zemes noteikšanu un reģistrēšanu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, kā arī atsavināšanas cenas noteikšanu, nosūtot informāciju dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem, Valsts zemes dienests veiks ne ilgāk kā 28 darba dienu laikā pēc pašvaldības lēmuma par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai pašvaldības lēmuma par funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšanu saņemšanas.
Attiecīgi Valsts zemes dienesta sagatavotā paziņojuma izdošanas diena ir termiņa sākuma tecējums atsavināšanas cenas spēkā esamības laikam (divi gadi), pieteikuma par lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanu iesniegšanai zvērinātam tiesu izpildītājam (seši mēneši), dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanai (viens gads).
2. Atsavināšanas tiesību izmantošana un finansējuma iegūšana
Sešu mēnešu laikā no minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem jāvēršas pie zvērināta tiesu izpildītāja un viena gada laikā no iepriekš minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas jāsasauc kopsapulce un jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Pēc kopsapulces zvērināts tiesu izpildītājs 10 dienu laikā sastāda aktu par atsavināšanas tiesību izmantošanu un par kopsapulcē pieņemto lēmumu paziņo zemes gabala īpašniekam un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem.
Šajā procesa stadijā dzīvokļu īpašniekiem jārod risinājums atsavināšanas cenas samaksai. Proti, divu gadu laikā no jau minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas dzīvokļu īpašniekiem jāiegūst finansējums vai jāpārskaita savā rīcībā jau esošie naudas līdzekļi tiesu izpildītāja depozīta kontā. Pēc pilnas samaksas atsavināšanas tiesības uzskatāmas par izmantotām.
3. Atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana, īpašuma tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā un atsavināšanas cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam
Pēc pilnas atsavināmās cenas saņemšanas zvērināts tiesu izpildītājs sastādīs aktu par atsavināšanas cenas samaksu, nosūtot tā kopiju dzīvokļu un zemes īpašniekiem. Par izmantotajām atsavināšanas tiesībām zvērināts tiesu izpildītājs informēs Valsts zemes dienestu.
Ja atsavināmā zeme būs daļa no zemes īpašniekam piederošās zemes, tad Valsts zemes dienests organizēs tās un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu. Atsavināmās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālā uzmērīšana var aizņemt laiku no 3 līdz 9 mēnešiem, atkarībā no tā, cik konkrētajā brīdī daudz zemes kadastrālās uzmērīšanas darbu būs veicami, lai izbeigtu dalīto īpašumu.
Par atsavināmās zemes kadastrālo uzmērīšanu un mērniecībā iegūto datu reģistrāciju Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā Valsts zemes dienests informēs zvērinātu tiesu izpildītāju, kurš sagatavos un iesniegs zemesgrāmatā attiecīgos nostiprinājuma lūgumus, kā arī zemes īpašniekam izmaksās atsavināšanas cenu.
Dalītā īpašuma izbeigšanas process būs noslēdzies līdz ar atsavināmās zemes nodalīšanu no zemes īpašniekam piederošās zemes un tās pievienošanu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījumam, izdarot attiecīgus ierakstus zemesgrāmatā.
Ņemot vērā minēto, vislaikietilpīgākā Izbeigšanas likuma ietvaros veicamā darbība varētu būt tieši daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana, ja tā būs vajadzīga, bet kopumā atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa ilgumu var ietekmēt vairāki apstākļi. Līdz ar to katram individuālajam zemes izpirkšanas procesam var būt vajadzīgs atšķirīgs laika posms.
Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ieved zvērināts tiesu izpildītājs, pamatojoties uz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotas personas vai vismaz viena daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašnieka pieteikumu. Zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā nav jāiesaista jau pašā sākumā.
Pie zvērināta tiesu izpildītāja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem jāvēršas sešu mēnešu laikā pēc tam, kad Valsts zemes dienests daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam ir nosūtījis paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu. Šis paziņojums daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem jāpievieno pieteikumam, kas tiks iesniegts zvērinātam tiesu izpildītājam, lai tas varētu uzsākt lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
Saskaņā ar Tiesu izpildītāju likuma 71. panta pirmo un otro daļu zvērināts tiesu izpildītājs veic amata darbības tās apgabaltiesas darbības teritorijā, pie kuras viņš pastāv. Personai ir tiesības brīvi izvēlēties zvērinātu tiesu izpildītāju, ievērojot šajā likumā noteiktos ierobežojumus.
Ņemot vērā minēto, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona vai vismaz viena dzīvokļa īpašnieks var vērsties pie jebkura zvērināta tiesu izpildītāja, kas strādā attiecīgās apgabaltiesas darbības teritorijā.
Zvērinātu tiesu izpildītāju saraksts pieejams Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes mājaslapas www.lzti.lv sadaļā “Zvērināti tiesu izpildītāji”. Tur iespējams atlasīt pēc daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrašanās vietas atbilstošo apgabaltiesu (Rīgas apgabaltiesa, Vidzemes apgabaltiesa, Kurzemes apgabaltiesa, Zemgales apgabaltiesa, Latgales apgabaltiesa) un izvēlēties jebkuru no šajā teritorijā praktizējošajiem zvērinātiem tiesu izpildītājiem, pie kura vērsties ar pieteikumu, lai uzsāktu lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
Lietas vešanas izdevumi un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzība tiek segta no valsts budžeta līdzekļiem, līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem nav jāapmaksā zvērināta tiesu izpildītāja pakalpojumi. Dzīvokļu īpašniekiem jāsamaksā tikai atsavināšanas cena.
Izbeigšanas likums veidots tā, lai pēc iespējas mazinātu dzīvokļu īpašnieku nepieciešamo iesaisti atsavināšanas tiesības izmantošanas procesā gan veicamo pienākumu, gan finansiālā ieguldījuma aspektā. Attiecīgi atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa ietvaros dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu un lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu, kā arī jāsedz atsavināšanas cena.
Savukārt visas darbības, kas nepieciešamas dalītā īpašuma izbeigšanai, veiks valsts un pašvaldība, tajā skaitā, sedzot ar tām saistītās izmaksas (piemēram, Valsts zemes dienesta izmaksas atsavināmās zemes noteikšanai, zemes kadastrālajai uzmērīšanai, izmaksas par zvērinātu tiesu izpildītāju darbībām un īpašumtiesību reģistrēšanas procesu zemesgrāmatās).
Papildus tam Izbeigšanas likuma 16. pantā paredzēts, ka valsts var sniegt atbalstu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem jautājumos, kas saistīti ar finansējuma iegūšanu atsavināšanas cenas samaksai. Atbalsta veidus, apmēru un piešķiršanas noteikumus nosaka Ministru kabinets. Ministru kabineta noteikumi tiek izdoti, ja gadskārtējā likumā "Par valsts budžetu" tiek paredzēts finansējums atbalsta sniegšanai.
Lai arī 2023. gada gadskārtējā budžeta ietvaros netika paredzēts finansējums minētā atbalsta sniegšanai, Ekonomikas ministrija izstrādāja tiesību akta projektu “Grozījumi Ministru kabineta 2021. gada 6. jūlija noteikumos Nr. 481 “Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās un to teritoriju labiekārtošanai””[1], kas paredz atbalsta programmas nosacījumus arī daudzdzīvokļu mājām noteikto atsavināmo zemju izpirkšanai. Noteikumu projekts pieņemts Ministru kabineta 2023. gada 23. maija sēdē.
[1] Ar izstrādātajiem grozījumiem Ministru kabineta 2021. gada 6. jūlija noteikumos Nr.481 “Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās un to teritoriju labiekārtošanai” var iepazīties Tiesību aktu portālā, šeit.
Zemes atsavināšanas tiesības izmantošana ir balstīta uz pašu dzīvokļu īpašnieku vēlmi atsavināt zemi zem viņiem piederošās mājas, izbeidzot piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanu. Ja zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā noteiktajā termiņā netiek iemaksāta atsavināšanas cena, zemes atsavināšanas process nenotiek (tiek izbeigts). Jaunu atsavināšanas procesu uzsākt ir iespējams, bet ne ātrāk kā pēc gada. Lai no šādām situācijām izvairītos, svarīgi ir laicīgi (atsavināšanas tiesības termiņa ietvaros no Valsts zemes dienesta sagatavotā paziņojuma saņemšanas) dzīvokļu īpašniekiem apzināt savas iespējas – kuriem dzīvokļa īpašniekiem būs iespējams segt atsavināšanas cenas daļu no saviem līdzekļiem un kuriem šādas iespējas nebūs, lai dzīvokļu īpašniekiem, lemjot par atsavināšanas tiesības izmantošanu, būtu iespēja laicīgi risināt jautājumu par finansējuma piesaisti un iekļauties termiņā samaksas veikšanai.
Saskaņā ar Tieslietu ministrijas rīcībā esošo informāciju vairāku daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašnieki Latvijā jau ir uzsākuši zemes atsavināšanas procesu.